Impuestos al comprar una propiedad en Perú: ¿cuánto debes pagar?

Comprar un inmueble en Perú implica mucho más que pagar el precio acordado con el vendedor. Antes de cerrar una operación, es importante conocer los impuestos y gastos asociados a la compra para calcular cuánto dinero realmente necesitas.

Uno de los principales tributos que debe considerar el comprador es el Impuesto de Alcabala. Sin embargo, dependiendo del tipo de inmueble y de quién lo vende, también puede existir un tratamiento diferente respecto al IGV y otros impuestos.

En esta guía te explicamos qué impuestos se pagan al comprar un inmueble en Perú, quién los paga y en qué casos corresponde cada uno.

¿Qué impuestos se pagan al comprar un inmueble en Perú?

En una compraventa inmobiliaria pueden intervenir diferentes obligaciones tributarias, pero no todas corresponden al comprador.

Los principales son:

• Impuesto de Alcabala: generalmente corresponde al comprador.
• IGV: puede aplicarse en determinados casos, principalmente en la primera venta de inmuebles realizada por constructores.
• Impuesto a la Renta: corresponde principalmente al vendedor cuando existe una ganancia gravada por la venta.
• Impuesto Predial: corresponde al propietario y, para el comprador, empieza desde el año siguiente a la transferencia.

Veamos cada uno.

1. Impuesto de Alcabala: el principal impuesto del comprador

El Impuesto de Alcabala grava la transferencia de propiedad de inmuebles urbanos o rústicos, ya sea mediante una venta u otras modalidades de transferencia.

En una compraventa, el contribuyente es el comprador o adquirente del inmueble.

La tasa es del 3%, pero las primeras 10 UIT del valor del inmueble no están afectas.

Para 2026, la UIT es de S/ 5,500, por lo que las primeras 10 UIT equivalen a S/ 55,000.

¿Cómo se calcula la Alcabala?

De forma simplificada:

Alcabala = (base imponible – 10 UIT) × 3%

La base imponible es el valor de transferencia, pero no puede ser menor al valor de autovalúo correspondiente, ajustado de acuerdo con las reglas aplicables.

Ejemplo

Supongamos que compras un inmueble por S/ 300,000 y que este monto corresponde a la base imponible:

• Valor de transferencia: S/ 300,000
• 10 UIT 2026: S/ 55,000
• Base afecta: S/ 245,000
• Tasa: 3%
• Alcabala: S/ 7,350

Importante: este es un ejemplo referencial. Para determinar el impuesto real debe verificarse el valor de autovalúo ajustado y las condiciones específicas de la operación.

¿Cuándo se paga?

El Impuesto de Alcabala debe pagarse hasta el último día hábil del mes siguiente a la fecha de transferencia.

2. ¿Se paga Alcabala al comprar un inmueble nuevo?

Aquí existe una diferencia importante.

La primera venta de un inmueble realizada por una empresa constructora no está afecta al Impuesto de Alcabala en la parte correspondiente a la construcción. Sin embargo, la parte correspondiente al valor del terreno sí puede estar sujeta a Alcabala.

Por eso, cuando compras un departamento nuevo directamente a una constructora, no debes asumir automáticamente que la operación tiene el mismo tratamiento tributario que la compra de un inmueble de segundo uso.

Lo recomendable es revisar cómo está estructurada la operación y qué conceptos están incluidos en el precio.

3. ¿Qué pasa con el IGV?

El IGV no se aplica a todas las compraventas de inmuebles.

Según SUNAT, entre las operaciones gravadas se encuentra la primera venta de inmuebles que realizan los constructores de los mismos. La tasa aplicable durante 2026 es del 18% para las operaciones gravadas.

Por ejemplo, si compras un departamento nuevo directamente a una empresa constructora, debes revisar si el precio publicado ya considera el IGV correspondiente.

En cambio, una compraventa de un inmueble de segundo uso entre particulares no recibe automáticamente este mismo tratamiento.

¿Por qué es importante?

Porque dos inmuebles con precios publicados similares pueden tener costos finales diferentes dependiendo de si se trata de una primera venta, una reventa, quién realiza la operación y cómo está estructurado el precio.

4. ¿El comprador paga el Impuesto a la Renta?

En una compraventa tradicional, el Impuesto a la Renta por la ganancia de capital corresponde al vendedor, no al comprador.

SUNAT señala que cuando una persona natural sin rentas empresariales vende un inmueble y obtiene una ganancia de capital gravada, se aplica una tasa del 5% sobre la ganancia obtenida.

Por ejemplo, si una persona compró un inmueble y posteriormente lo vende por un valor superior, debe determinar si existe una ganancia gravada y cuánto corresponde pagar.

Existen, además, situaciones específicas en las que la venta puede no estar sujeta a este impuesto, por lo que el tratamiento debe revisarse según las características del inmueble y del vendedor.

Como comprador, este impuesto no forma parte normalmente de tus obligaciones tributarias por adquirir el inmueble.

5. ¿Cuándo empiezas a pagar el Impuesto Predial?

El Impuesto Predial es un tributo municipal que grava el valor de los predios y se determina tomando como referencia su autovalúo.

Si compras una propiedad durante 2026, el comprador asumirá la condición de contribuyente del Impuesto Predial a partir del 1 de enero de 2027.

Por ejemplo:

Compras un departamento en octubre de 2026

→ El vendedor es responsable del Impuesto Predial correspondiente a 2026.
→ Tú asumirás la condición de contribuyente desde el 1 de enero de 2027.

Además, después de adquirir el inmueble debes realizar la declaración correspondiente ante la municipalidad.

6. ¿Qué otros gastos debes considerar al comprar un inmueble?

No todo lo que pagas al comprar una propiedad es un impuesto.
También puedes encontrar otros costos asociados a la formalización de la operación, como:

Gastos notariales

Corresponden a la elaboración y formalización de la escritura pública y otros actos notariales.

Derechos registrales

Son los pagos relacionados con la inscripción de la transferencia en SUNARP.

Tasación

Puede ser necesaria, especialmente cuando la compra se realiza mediante financiamiento bancario.

Gastos de financiamiento

Si utilizas un crédito hipotecario, pueden existir costos adicionales relacionados con la evaluación, constitución de garantías y otros conceptos del préstamo.

Por eso, al comprar una propiedad es recomendable calcular el costo total de adquisición y no solamente el precio de venta.

¿Cuánto dinero necesitas realmente para comprar un inmueble?

Uno de los errores más comunes es calcular el presupuesto únicamente sobre el precio publicado.
Si estás evaluando comprar una propiedad, considera:

Precio del inmueble + impuestos aplicables + gastos notariales + gastos registrales + otros costos de la operación

Por ejemplo, si tienes un presupuesto de S/ 300,000, no necesariamente significa que debas buscar propiedades exactamente por ese monto.

Primero debes determinar cuánto puedes destinar al inmueble y cuánto necesitarás adicionalmente para completar la operación.

Comprar un inmueble también implica conocer todos sus costos

El precio de venta es solo el punto de partida.

Conocer los impuestos, gastos y obligaciones que acompañan una compraventa te permite calcular mejor tu presupuesto, comparar propiedades y evitar sorpresas al momento de formalizar la operación.

Antes de comprar, revisa no solo cuánto cuesta el inmueble, sino también cuánto te costará adquirirlo de manera formal y segura.

¿Estás buscando comprar un inmueble en Lima o en otra ciudad del Perú? En Incapital podemos acompañarte durante el proceso de búsqueda y compra.